8月19日晚间，保利物业（HK06049，股价25.25港元，市值139.72亿港元）正式披露2024年上半年业绩报告（以下简称中报）。

中报显示，上半年保利物业实现收入78.71亿元，同比增长10.2%；毛利为16.10亿元，同比增长6.5%；毛利率为20.46%，较去年同期下降0.71个百分点；期内溢利为8.55亿元，同比增长10.0%。

分业务板块来看，物业管理服务收入约为55.93亿元，同比增长16.1%；非业主增值服务和社区增值服务收入分别约为10.28亿元和12.50亿元，同比分别减少2.1%和1.8%。

在8月20日举行的业绩发布会上，保利物业管理层表示，上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10％预期目标；下半年，公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10％。

《每日经济新闻网上证劵配资杠杆》记者注意到，尽管保利物业在上半年实现营利双增，市场拓展能力也得到验证，但8月20日开盘，保利物业股价却一路下跌，截至当日收盘，跌幅达7.17%，在当日港股物业股的跌幅仅次于宋都服务（跌幅为7.86%）。

社区增值服务收入连降

上半年，保利物业总收入同比增长10.2%至78.71亿元，而物业管理服务收入仍是贡献主力，同比增长16.1%至55.93亿元。

其中，来自第三方的物业管理服务收入约23.18亿元，较2023年同期增长约17.7%，占物业管理服务总收入约41.4%，同比提高约0.5个百分点；非业主增值服务收入同比下降2.1%至10.28亿元；社区增值服务收入同比降1.8%至约12.50亿元。这已是非业主增值服务、社区增值服务两项业务收入连续两年下降。

假设公司已发行股本于本公告日期至完成日期期间并无变动，配售协议项下的最多1.36亿股配售股份相当于：本公告日期已发行股份总数的20%;及公司经悉数配发及发行配售股份扩大后的已发行股本约16.67%。

据公告内容，经调查确认，当事人安装在锦屏县乐家时代广场住宅楼 1、2 单元及商铺的 7 台电梯，由锦屏县欣智博电梯工程有限公司进行安装，于 2024 年 1 月 31 日经黔东南州特种设备检验检测所检验合格，并下发了安装检验合格报告。锦屏县欣智博电梯工程有限公司口头上通知了当事人到市场监督管理部门办理电梯使用登记证，并强调电梯停用期间的日常检查、电梯机房巡查，在未办理电梯使用登记证之前对电梯采取停电处理。当事人使用的 2 台未经特种设备安全监督管理部门办理使用登记相关手续的电梯分别为，1 单元 1 号梯，设备型号：TKJ；制造日期：2022 年 7 月 2 日；制造单位：惠州市远大电梯有限公司；电梯编号：2021111748。2 单元 1 号梯，设备型号：TKJ；制造日期：2022 年 7 月 2 日；制造单位：惠州市远大电梯有限公司；电梯编号：2021111746。当事人对《中华人民共和国特种设备安全法》相关法律法规认识和了解不足，导致未能及时办理特种设备使用登记证。由于该公司为电梯使用单位，无违法所得。

对此，保利物业方面解释称，非业主增值服务收入下降是由于提供案场协销服务的项目数量下降，以及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。

不过每经记者注意到，该业务板块中，其他非业主增值服务收入不降反升，同比提升约17.4%，主要与年内推进前介咨询、承接查验、交付服务等业务的承接率提升，及加速工程维修业务布局有关。

保利物业管理层也表示，整体来看，上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10％预期目标。下半年，公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10％，全年目标围绕拓展增值品质和降本增效工作重点展开。

需要指出的是，虽然整体营收在增长，但从利润指标来看，上半年保利物业出现较大幅度下滑，毛利增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3个百分点；毛利率也同比下降0.71个百分点至20.46%。

具体来看，社区增值服务的毛利率最高，从去年同期的38.12%增至38.85%；非业主增值服务毛利率从去年同期的19.58%下降至18.05%，而毛利占比达到58.3%的物业管理服务业态毛利率仅为16.79%。

保利物业管理层在业绩会上表示，上半年公司利润率为10.86％，基本保持稳定持平。其中，基础物业服务毛利率与去年同期持平，非增业务毛利率受市场竞争及地产环境影响有所降低。“随着各类组织、经济主体的预算压缩，利润空间可能会受到挤压。在物业行业的大环境下，盈利空间也可能会受到一定影响。”

第三方面积占比微涨

事实上，目前保利物业物业管理服务的增长主要来自管理规模的增加。

截至今年上半年，保利物业已进入全国30个省份205个城市，服务业主数量超过200万户；合同管理面积增至9.5亿平方米，在管面积约7.57亿平方米，分别同比增加13.1%、15.4%。

其中，来自保利发展的面积占比仅35.1%，第三方面积占比同比提升1.6个百分点至64.9%。仅从规模上来看，第三方业务在保利物业的存在感愈来愈明了，上半年新拓展第三方项目单年合同金额达到约12亿元，新签约第三方项目单年合同金额达到约10.67亿元。

此外，上半年保利物业新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35个，在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%，同比提升约5.7个百分点；京津冀、长三角、珠三角及中部城市群的新签约第三方项目单年合同金额占比达到约66%，同比提升约10.5个百分点。

保利物业管理层在业绩发布会上表示，下半年公司将围绕502战略进行系统性布局，聚焦50个核心城市，每一个城市实现两亿项目集群的物管规模。此外，保利物业将围绕核心业态，加大长三角、珠三角等地区的资源投放和拓展力度；聚焦优质用户，特别是聚焦民生基础领域和先进产业的客户，深化大客户资源的生根叠加。

值得一提的是，在保利物业上半年的收入构成中，保利发展与第三方贡献的收入占比差距较2023年同期缩小了1个百分点。其中，由保利发展带来的收入达32.76亿元，占比58.6%；第三方的收为23.18亿元，占比41.4%。

究其原因，在于两者之间的平均物业费单价差。中报显示，上半年，来自保利发展的住宅物业费单价为2.44元/平方米·月，但来自第三方的则为1.82元/平方米·月。而上半年保利物业住宅社区平均物业费单价同比增加0.04元~2.29元/平方米·月，这在当前物业费涨价难的行业难题下实属不易。

贸易应收账款增超五成

行业正面临多项挑战，包括收并购带来的计提商誉减值、应收账款周期较长、增值服务业务增长失速等问题，就算是具有央企背景的保利物业难以独善其身。

中报显示，截至今年6月底，保利物业贸易应收款项及应收票据约为35.8亿元，较于去年底的约23.41亿元增加约12.4亿元。保利物业方面表示，一方面是由于公司在管面积的扩大及项目数量的增加；另一方面，则是由于公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响，导致贸易应收款项余额增加。

记者注意到，上半年保利物业的贸易应收账款总计约37.3亿元，同比增长52.6%。其中来自关联方的应收账款为8.38亿元，同比增长61.08%；来自第三方的应收账款28.9亿元，同比增长50.37%。而去年同期，保利物业的关联方应收账款增速是38.4%，第三方是9.9%。以此来看，无论是第三方还是关联方的应收账款，增速均远超营收增速。

保利物业管理层表示，上半年公司应收账款余额较年初增长超50％，同比增长21％，综合回款率同比下降3个百分点左右。回款压力主要集中在住宅和公服项目上，回款率降幅为3个百分点左右；商办业态回款率则相对稳定，同比上升了0.4个百分点。“目前回款风险可控，预计下半年有所改善。”

此外，保利物业方面表示，在现金流管控方面将重点放在应收账款的回款上。全年现金流管理目标为始终坚持现金流稳健增长，争取资金流动性与盈利能力的平衡，现金流净流量覆盖净利倍数不低于1，应收账款周转率不低于6.5。

截至今年6月底，保利物业持有现金及现金等价物106.05亿元，相较去年同期减少了约4.06亿元，保利物业方面表示“将资金投入使用效率更高的资产运营业务及增值服务”。

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